界面新闻记者 | 王妤涵
在今年豪宅市场持续升温的背景下，广州近期开盘的这个楼盘“火出圈”了。
11月7日，保利发展旗下天河区顶级豪宅项目玥玺湾首次开盘，单日销售额达到106亿元，创下2025年全国房地产项目单日单盘销售最高纪录。这一业绩不仅刷新了广州楼市的销售纪录，更让市场目光再度聚焦高端豪宅这一特殊品类。
界面新闻从保利发展处了解到，该项目的成交均价17万/平方米，最高成交单价超30万/平方米。
“在今年销售百亿单盘的榜单上，京、沪、深已经走在前面，广州相对落后。借助这些爆款顶豪激发市场热度，带动土地出让和招商引资，留住本地富豪、吸引外地富豪，这已成为包括广州在内的重点城市近年来楼市发展的重要路径。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在采访中对界面新闻表示。
百亿地王地块
玥玺湾项目的成功并非偶然，其前身为广州的“南方面粉厂”地块，从挂牌之初就注定成为市场焦点。
该地块位于天河区临江大道以北，恰处于珠江新城、国际金融城、琶洲三大CBD构成的“黄金三角”核心区，南临珠江，与琶洲及广交会展馆隔江相望。
其一线江景无遮挡的稀缺资源，加上周边成熟的商务、商业配套，使其成为天河区最后一块大规模临江宅地，价值不言而喻。
2024年9月，该地块以88.15亿元的起始价登陆广州土地拍卖市场，创下当年广州土拍起始价新高，吸引保利发展、越秀、中海三家头部房企的激烈争夺。
整个竞价过程持续5小时，最终，历经148轮激烈争夺，保利以117.55亿元总价摘地，成交楼面价66957元/平方米，溢价率33.35%，总价和楼面地价均为广州TOP2。
“其实，南方面粉厂地块从品质和区位应该排在广州历史出让用地的第一位”李宇嘉评价道。所以，不管是从成本上来讲，还是区位上来讲，作为央企的保利发展在核心城市、核心地块的战略上来讲，毫无疑问是要打造顶级豪宅的。
保利发展开发的速度也很快，从拿地到项目面市，仅用一年时间，玥玺湾便横空出世。
在产品设计上，玥玺湾实现了多项突破。李宇嘉特别指出：“该地块是广州目前唯一可将阳台占比扩大到30% 的地块，比现在新规的最高不超过20%要高，二层以上公共开放空间不计容建面可以扩大到10%。”
这意味着该地块打造的项目实用率有可能突破130%，在广州属于首创的11米抬高浮岛设计，使首层住宅也能拥有更好的看江视野。
规模与利润
在玥玺湾百亿销售业绩的背后，保利发展正面临着规模与利润的平衡。
中指研究院统计数据显示，今年1-9月，保利发展以2017亿元的销售额稳居行业第一，也是行业中唯一一家销售超过2000亿的房企，销售面积1000万㎡，同样位居行业榜首。
然而，细看其三季度财报，却呈现出“增收不增利”的现象。
据最新财报显示，今年第三季度，保利发展营收虽同比增长30.65%至568.65亿元，但归母净利润却为-7.82亿元，同比出险大幅下降。
从前三季度整体表现来看，公司实现营收1737.22亿元；归母净利润19.29亿元，同比下滑75.31%；扣非归母净利润17.40亿元，同比下滑76.76%。
对于盈利端承压的状况，保利发展在财报中将其归因于“受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降”。这一表述也折射出当前整个房地产行业面临的普遍挑战。
为应对盈利压力，保利发展在投资策略上作出了明显调整。
2025年前三季度，公司新增容积率面积290万平方米，总获取成本603亿元，这些新增项目全部位于38个核心城市，并且将51%的投资金额集中于北上广一线城市的核心区域，显示出对核心城市的坚定看好。
这一战略在销售分布中得到验证——2025年上半年，保利发展在38个核心城市的销售贡献达到92%，在上海、广州、成都、西安等9个核心城市排名市场第一。
融资能力方面，保利发展保持了相对稳健的财务结构。截至三季度末，公司货币资金余额达1226.46亿元，为公司提供了充足的现金流保障。
相较于同业，保利发展的融资成本持续维持在行业最低区间，这为公司在行业调整期保留了宝贵的利润空间。
顶豪市场升温
从行业视角来看，保利玥玺湾的热销，也是今年楼市分化中核心城市高端住宅市场持续升温趋势下的一个典型缩影。
当前市场呈现出明显的两极分化态势：一方面，具备稀缺资源的核心城市顶级资产持续获得资本青睐；另一方面，普通住宅项目，特别是三四线城市的项目普遍面临销售去化压力。
从各能级城市表现来看，北上广深杭等核心城市千万级豪宅成交套数均突破千套大关，宁波、合肥等二线城市更是实现超过100%的增速。
克而瑞统计数据显示，2025年上半年，全国20个重点城市总价1000万元以上豪宅共计成交2.1万套，同比增长21%，显著高于同期百城新建商品住宅5%的平均增速，凸显出高端住宅市场的强劲韧性。
在这一总量中，北上广深四个一线城市千万级豪宅成交1.6万套，同比增长15%；16个二三线城市合计成交5871套，同比增长37%。
从不同价格区间的表现来看，豪宅市场呈现出“两头强、中间弱”的分化特征。
据CRIC监测数据，2025年上半年总价1000-3000万新房豪宅成交套数高达19561 套，同比增长25%；总价5000万以上新房豪宅成交套数为621套，同比增长51%，增幅显著；唯独总价3000-5000万新房豪宅成交同环比齐跌，降幅均在3成左右。
比如，10月18日，上海黄浦区高福云境项目开盘当日，25套总价1.3亿-1.62亿元的房源全部售罄，创下上海亿元以上房源单盘销售纪录，贡献30亿-40亿元销售额。
面对日益显著的市场分化，品牌房企正在积极调整发展策略。
长江证券研究指出：“当前，行业调整周期仍未结束，房企回归正常经营轨道尚需时日，狠抓回款、开源节流仍是确保现金流安全的首要任务。”在坚守资金安全底线的前提下，部分房企已开始适度向经营持续性倾斜，在强化土地储备的同时更加注重土地质量。